Koupit byt i s garáží? V důsledku předkupního práva to nemusí být úplně snadné…

Není neobvyklé při koupi bytu zjistit, že garáž, která k němu patří, není samostatnou jednotkou. Developeři totiž běžně celý prostor parkování v domě nebo u něj nechají zapsat jako jednu velkou nebytovou jednotku. No a co, říkáte si? Podstatné je, že budu mít svoje místo pro auto, které mi nikdo nebude moci zabrat. Jenže každá mince má dvě strany…

Spoluvlastnický podíl na nemovitosti je věc v celku běžná, avšak v důsledku institutu předkupního práva do občanského zákoníku znovu zavedeného v roce 2018 přináší celou řadu problémů a komplikací při převodech nemovitostí. Takže jak to nyní funguje? Co předkupní právo dělá? Jak zjistím, že se týká i mě? Musí být zapsáno v katastru nemovitostí? Na toto vše, a ještě, dostanete odpověď právě v tomto článku.

Začněme hezky popořádku a definujme si, co předkupní právo je – právo oprávněné osoby, aby jí povinná osoba nabídla určitou věc v případě, že tuto věc chce povinná osoba převést na někoho třetího. V případě spoluvlastnických podílů na nemovitostech toto právo zakládá přímo zákon (konkrétněji zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), nikoliv jednotlivá smlouva, a proto ani není zapsáno v katastru nemovitostí. Zároveň však platí pravidlo, že předkupní právo se uplatní u všech převodů spoluvlastnických podílů na nemovitostech, jestliže se ho spoluvlastníci výslovně nevzdají. A toto vzdání se se zapisuje do katastru. Jednoduše řečeno, není-li v katastru ani zmínka o předkupním právu, ani o jeho vzdání se, a nemovitost má několik spoluvlastníků, je jisté, že zde předkupní právo existuje již ze zákona.

A co teď s tím? Chcete takový podíl koupit, prodat nebo darovat a nevíte, jak postupovat, aby vše bylo podle zákona? Mám pro vás jednoduchý návod:

1.) Uzavřete smlouvu o převodu (ať už kupní nebo darovací) za podmínek, které jsou pro vás přijatelné. Do smlouvy napište odstavec, co se stane v případě, že spoluvlastník uplatní předkupní právo (zruší se tato smlouva, vrátí se peníze a převede se na spoluvlastníka, který uplatnil předkupní práv za stejných podmínek).

2.) Pošlete nebo jinak předejte spoluvlastníkům nabídku k uplatnění předkupního práva. Nabídka musí obsahovat všechny důležité údaje o uzavřené smlouvě (tj. převáděný podíl, cenu, možnost splátek, smluvní pokuty a další). Zpravidla bývá nejjednodušší danou smlouvu přiložit k nabídce, neboť z té jsou všechny náležitosti zřejmé (je třeba přiložit podepsanou verzi, musí být zřejmé, kdy byla smlouva o převodu uzavřena). Samozřejmě za tímto účelem není třeba originál, postačí kopie. Je však nanejvýš vhodné mít doklad o doručení nabídky – ať už dodejku k dopisu nebo podpis při osobním předání.

3.) Spoluvlastník má 3 měsíce na to, aby své předkupní právo využil a uzavřel s převádějícím spoluvlastníkem smlouvu za stejných podmínek. Pokud jde o úplatný převod, tak kupní cena musí být zaplacena také v této lhůtě. Pokud se po celou dobu nevyjádří, má se za to, že jej nevyužívá a smlouva zůstává v platnosti. Pokud o převod nemá zájem, může se v průběhu této lhůty svého předkupního práva vzdát. Když se vzdání zapíše do katastru nemovitostí, pak platí i pro všechny budoucí majitele příslušného spoluvlastnického podílu.

4.) Pokud své předkupní právo spoluvlastník uplatnit chce a ve lhůtě o tom vyrozumí převodce, ten je povinen uzavřít s ním smlouvu za stejných podmínek jako byla uzavřena smlouva původní (tj. už nemůže zvýšit kupní cenu či smluvní pokutu). Pozor, v případě že převádíte podíl bezplatně, spoluvlastníci mají na základě předkupního práva možnost vykoupit podíl za obvyklou cenu. Nemusíte se tedy bát, že jej získají bezplatně.
Pokud je spoluvlastníků více a všichni chtějí uplatnit své předkupní právo, mohou vykoupit převáděný podíl poměrně podle velikosti svých podílu. Tedy kdo vlastní větší část nemovitosti, může koupit větší podíl.

Co se stane, když převodce nabídku neučiní?

Ten, komu byla upřena možnost své předkupní právo uplatnit, má možnost domáhat se převodu podílu od nového spoluvlastníka, a to za stejných podmínek, jako jej spoluvlastník nabyl. Nový vlastník tak může přijít o nemovitost a následně by musel vymáhat škodu po původním převodci. Rozhodně tedy doporučuji předkupní právo neignorovat. Raději se domluvte s ostatními.

A co když nabídku učiním ještě před uzavřením převodní smlouvy? Není to sice zakázáno, ale nejedná se o nabídku k uplatnění předkupního práva tak, jak ji předpokládá zákon. Pokud tedy nedojde ke vzdání se předkupního práva, po uzavření smlouvy je nutné nabídku poslat znovu.

Jak funguje předkupní právo obecně již víme, jak je to však u garáži k bytu?

Bohužel úplně stejně, i když to způsobuje v podstatě jen komplikace. Pokud je parkovací stání pouze podílem na nebytové jednotce, není jiná možnost než postupovat dle návodu výše. Toto koncem loňského roku potvrdil i Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. III. ÚS 2430/18. Bohužel totiž nevzal v úvahu skutečnost, že spoluvlastníci garáže nemají žádný rozumný zájem na tom, jaká osoba bude na daném místě parkovat, ani nemají zájem na vlastnit všechna parkovací stání v rámci garáže (jen minimum lidí by je byla schopná zaplatit a měla pro ně využití).

V důsledku předkupního práva se Vám tedy může stát, že budete chtít koupit podíl na garáži, prodávající jako zákonů znalý nabídne podíl i ostatním spoluvlastníkům, z čehož jich několik svého práva využije, podíl se rozdělí mezi všechny zájemce a reálně bude mít každý např. 1/8 běžného parkovacího stání. A tam už se dají zaparkovat leda tak dětská autíčka.

Jak se tedy s danou situací vypořádat? Pokuste se s ostatními spoluvlastníky domluvit, aby se předkupního práva vzdali, jinak reálně hrozí, že budete mít tak malou část garáže, že budete stejně parkovat na ulici.