Půlroční amnestie „nebo“ Právní bitva o účinnosti realitního zákona?!

„A to je jako všechno? Tak to se moc nepovedlo.“ Byly první myšlenky, které mě napadly při čtení tehdy ještě jen schváleného návrhu realitního zákona. Přesněji řečeno zákona o realitním zprostředkování, který pod číslem 39/2020 vyšel 17. února ve Sbírce zákonů.

Jde o tak stručný zákon (pouhých 27 paragrafů), že se těžko věří, že tak dlouho trvalo, než zákon spatřil světlo legislativního světa a že se celý pokus neprovedl jen formou drobounké novely občanského zákoníku a živnostenského zákona.

ÚČINNOST ZÁKONA O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ

Bohužel, oč je zákon kratší, o to víc se hned v počátku objevilo otázek a nejasností. Začalo to hned účinností. Zřejmě se nedozvíme, kam až sahá nevědomost zákonodárců a dalších zainteresovaných osob a co bylo pouhou souhrou okolností. Jisté je jen to, že ač je v textu zákona výslovně uvedeno, že nabývá účinnosti 1.1.2020, tak ve Sbírce zákonů vyšel až 17.2.2020, takže 1.1.2020 rozhodně být účinný nemohl, pokud si máme zachovat aspoň zdání právního státu.

Přichází v úvahu dvě varianty.

• Tou první je účinnost od 3.3.2020, pokud jste vyznavači použití předchozího znění zákona o Sbírce zákonů. To říkalo, že v případech, kdy není stanovena účinnost (a 1.1.2020 jakoby v našem případě nebylo), tak je to 15. den po publikaci ve Sbírce.
• Druhou variantou je účinnost od 1.7.2020, pokud budete aplikovat znění zákona o Sbírce zákonů účinné od 1.1.2020. Osobně jsem z mnoha důvodů (právních samozřejmě) příznivcem druhé ze zmíněných variant a nepřesvědčuje mě ani to, že Ministerstvo pro místní rozvoj svým stanoviskem stojí na variantě první.

Nicméně současně jsem příznivcem toho život si zbytečně nekomplikovat, takže být realitním zprostředkovatelem, splním raději požadované podmínky ve lhůtách vázaných na účinnost od 3.3.2020. Z mého pohledu to totiž nejsou žádné zásadní změny nebo nepřekonatelné překážky. Většina klientů naší kanceláře, kteří se v oblasti realitního zprostředkování pohybují, už dávno obdobné podmínky splňuje. Takže pro ně nový zákon bude znamenat především nepříjemnost v podobě zvýšené administrativní zátěže, ale nezabrání jim v kontinuálním podnikání ve zprostředkování realit.

CO VŠECHNO V REALITNÍM ZÁKONĚ NAJDETE?

Systematika zákona je spíše ve stylu náhodného shluku informací a požadavků.

DEFINICE POJMŮ A ÚSCHOVY PENĚZ

Hned po úvodním vymezení základních pojmů přichází na přetřes problematika úschov peněžních prostředků a dozvíte se, že realitní zprostředkovatel nesmí nabídnout svoji vlastní úschovu, pokud ho o to výslovně písemně na samostatné listině zájemce o zprostředkování nepožádá. Což by mělo nastat jen u velmi orientovaných zájemců, protože ti ostatní by se ani neměli dozvědět, že úschova u realitního zprostředkovatele je možná. Nesmí ji totiž nabízet, resp. zákon říká, že není oprávněn ji nabízet.

Pro případ, že si přeci jen zájemce aktivně o úschovu u realitního zprostředkovatele zažádá, tak je potřeba, aby měl zprostředkovatel pro každou úschovu zřízený u banky samostatný účet, o úschově byla sepsaná písemná smlouva a zprostředkovatel všechny zákonem specifikované údaje zanesl do jím vedené evidence úschov. Veškeré transakce musí probíhat bezhotovostně, přes účet úschovy. Vzhledem k tomu, že naše kancelář již řadu let realizuje advokátní úschovy peněz, vím, co práce se za evidenčními povinnostmi skrývá a že nám nějakou dobu trvalo vychytat a na míru si upravit celý proces úschov.

BEZÚHONNOST

Bezúhonným je pro účely realitního zákona ten, kdo nebyl pravomocně odsouzen za úmyslně spáchaný trestný čin nebo pro nedbalostní trestný čin, který by byl spáchaný v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Úmyslná trestná činnost je tedy překážkou vždy (pokud už nedošlo k zahlazení odsouzení), nedbalostní trestná činnost jen v případě, že má souvislost s realitním zprostředkováním. Splnění podmínky bezúhonnosti posoudí živnostenský úřad. Jde-li o nedbalostní trestný čin, u kterého není na první pohled zřejmé, jestli souvisí nebo nesouvisí s realitním zprostředkováním, může si úřad od soudu vyžádat opis pravomocného rozsudku a podle toho se rozhodnout.

Právnické osoby musí zajistit bezúhonnost osob, které jsou členy jejich statutárního orgánu (např. u SRO jsou to jednatelé). V případě, že přestane člen statutárního orgánu splňovat podmínky bezúhonnosti, je nutné jej bez odkladu z funkce odvolat. 

A POZOR – u právnické osoby musí bezúhonnost splňovat i skutečný majitel. Ten by měl být zapsaný v neveřejné evidenci, která byla zavedena od 1.1.2019. Pokud máte SRO nebo jinou právnickou osobu, která se má zabývat i nadále realitním zprostředkováním a zatím jste zápis do evidence ignorovali, doporučuji to napravit. Je to sice trošku jiný postup, než když vyplňujete formulář pro zápis změn do obchodního rejstříku, ale dá se to zvládnout docela rychle. A kdyby vám to přeci jen přišlo málo intuitivní, ozvěte se a zápis zajistíme. 

POJIŠTĚNÍ REALITNÍHO ZPROSTŘEDKOVATELE

Povinné pojištění rozhodně pro realitní zprostředkování novinkou je. Zákon stanoví minimální limity pojistného plnění (1.750.000 Kč na jednu pojistnou událost a 3.500.000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce) i limit pro spoluúčast, která nesmí překročit 5.000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.

Poloviční limity budou platit pro jednotlivé makléře, kteří pracují pod značkou nějaké právnické osoby provozující realitní zprostředkování.

Stejnopis nebo úředně ověřenou kopii smlouvy o pojištění bude muset zprostředkovatel předložit Ministerstvu pro místní rozvoj.

SMLOUVA O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ

Smlouva o realitním zprostředkování podle zákona musí být písemná. Nicméně pokud by nebyla, tak se neplatnosti kvůli nedostatku písemné formy může dovolávat pouze zájemce, nikoli zprostředkovatel. Zákon stanoví povinné obsahové náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, a to pod sankcí neplatnosti (opět se jí může dovolávat ovšem jen zájemce).

Zákon ukládá zprostředkovateli hned několik povinností týkajících se přádávání informací o předmětu zprostředkování:

• spadá sem povinné předání výpisu z katastru nemovitostí (nesmí být starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování)
• informační povinnost o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, užívání nebo požívání
• informační povinnost se týká i výše provize nebo způsobu jejího určení

Výhradní realitní zprostředkování nadále sjednat lze, ale pokud je zájemcem spotřebitel, tak je to možné jen na maximálně 6 měsíců. Opakované prodloužení této maximálně 6měsíční lhůty se spotřebitelem může zprostředkovatel dojednat vždy nejdřív 30 dnů přede dnem, kdy má 6měsíční lhůta skončit.

Zákon výslovně řeší i záležitosti týkající se provize zprostředkovatele. Jakmile je zájemcem spotřebitel, tak platí pravidlo, podle kterého lze na zálohu na provizi požadovat maximálně 2/3 sjednané provize.

KONTROLA

Kontrolu dodržování povinností podle realitního zákona vykonávají živnostenské úřady a zčásti i Ministerstvo pro místní rozvoj (to pouze v záležitostech povinného pojištění).

PŘESTUPKY

Zákon by byl bezzubý, pokud by v případě jeho porušování nemohlo následovat i příslušné (správní) trestání. V závěru zákona tak máme uvedeno několik možných přestupků. Jsou v podstatě jen 2 situace, kdy může zprostředkovatel spáchat přestupek podle realitního zákona. Buď poruší povinnosti týkající se úschov (což kontroluje a pokutuje živnostenský úřad) anebo poruší povinnosti v oblasti povinného pojištění (kde je kompetentní Ministerstvo pro místní rozvoj). Nejvyšší pokutu lze uložit u přestupku v oblasti povinného pojištění, a to až 1.000.000 Kč.

ZMĚNA DALŠÍCH ZÁKONŮ

V úvodu článku jsem naznačovala variantní řešení v podobě změny živnostenského zákona. K té samozřejmě dojít muselo. Dochází ke vzniku nové vázané živnosti „Realitní zprostředkování“. A s tím souvisí i stanovení podmínek pro získání živnostenského oprávnění. Zjednodušeně se dá říct, že buď budete mít tu správnou VŠ a pak ani nepotřebujete praxi, anebo budete mít absolvovanou jinou VŠ nebo vyšší nebo střední vzdělání s maturitou a k tomu praxi (dle typu vzdělání je nutná praxe 1 nebo 3 roky). Další variantou je profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele (nabídky kurzů pro její získání jste možná poslední dobou ve zvýšené míře také zaznamenali).

Drobně se mění i zákon o bankách, kvůli realitním úschovám.

LHŮTY PRO SPLNĚNÍ NOVÝCH PODMÍNEK A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ ZÁKONA

Ne všechny povinnosti je nutné splnit v okamžiku nabytí účinnosti zákona. V přechodných ustanoveních (§ 23 a § 25) jsou zakotveny určité úlevy.

Pokud již nyní podnikáte v realitním zprostředkování, na základě ohlášení živnosti volné, pak máte od účinnosti zákona 2 měsíce na zajištění povinného pojištění a 6 měsíců na vyřízení živnosti vázané.